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中國未來房價將分區域漲跌并現
發表時間:2011-12-21 瀏覽次數:3508

——深度解讀“房價合理回歸”的背后隱義

 

    前言:本文是我就某宏觀區域有關“房價合理回歸”研究報告之部分觀點的節選。這次中央對房地產業的調控表述,從措辭異常明確的“堅決遏制房價過快上漲”到措辭特別“模糊” 的“促進房價合理回歸”,究竟其背后的隱義是什么呢?在研究一系列數據之后,地產觀察者許子枋認為:這既不是暗示房價必定下降的另類表達,也不是玩文字概念的“外交辭令”。我認為這個表達充滿了中國式智慧,內涵了后調控時代中國未來房地產業政策的總體方向和總體特征,以及中央政府力爭用更科學的市場手段來調控房地產的隱喻。

 

 

    2011年12月12日-14日,在北京召開了中央經濟工作會議,全面分析了當前國際國內經濟形勢,深刻闡述明年和今后一個時期經濟工作必須把握好的重大問題,明確提出明年經濟工作的總體要求、大政方針、主要任務。

    會議要求把握好穩中求進的工作總基調,繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策,保持宏觀經濟政策的連續性和穩定性,增強調控的針對性、靈活性、前瞻性,繼續處理好保持經濟平穩較快發展、調整經濟結構、管理通脹預期的關系,加快推進經濟發展方式轉變和經濟結構調整,著力擴大國內需求,著力加強自主創新和節能減排,著力深化改革開放,著力保障和改善民生,保持經濟平穩較快發展和物價總水平基本穩定,保持社會和諧穩定,以經濟社會發展的優異成績迎接黨的十八大勝利召開。

有關房地產業,會議指出,“要堅持房地產調控政策不動搖,促進房價合理回歸,加快普通商品住房建設,擴大有效供給,促進房地產市場健康發展!痹趺礃永斫獯龠M房價回歸到合理水平?決定后調控時代房地產業發展的態度和思路。

 

    什么樣的房價才是合理的?房價合理的評判標準是什么?

    目前,無論國際國內并沒有嚴格的標準,一些學者結合國際上通用的衡量標準,在比較了國際上相關國家的一些評價方法和房價的歷史軌跡之后,得出了數個相對有一定價值的經驗標準。

    其中最有價值的評判標準是:房價收入比。它是指一個國家或地區,在某一個特定時點上,一套家庭平均居住面積的住房價格與一個家庭的年平均收入之比。依據這個比值是否處在一定的合理區間,來判定房地產的泡沫程度。根據我國的實際情況,我認為全國房價收入比保持在6-7 屬合理區間(具體依據略),2010 年全國房價收入比為7.76,接近合理略偏高。

但分區域看,我國房價收入比的地區分布相當不均衡,從近兩年數據來看,北京、上海、深圳、杭州等一線城市和東部大城市,房價收入比明顯偏高,均在10 以上,個別城市甚至遠高于10。排名前五位的北京、深圳、上海、杭州、廈門2010年房價收入比分別達到17.44、15.62、15.45、14.65、12.75。而房價收入比相對較低的重慶、沈陽等中西部城市的房價收入比也逐漸超過全國總體水平。可見,2010 年全國房價收入比的下降,主要是廣大三四線城市房價收入比下降,而多數一二線城市的房價收入比是上升的。由此反映出,去年以來國家重點調控部分城市房價過快上漲的政策取向是正確的。

 

    2011年房地產的調控已經取得了階段性的成果。那么這次中央經濟工作會議精神為什么不直接說“促進房價合理回落”而是說“促進房價合理回歸”呢?我認為,中央對于政策(不僅限于房地產業調控政策)的表述措辭歷來是非常講究的,這些措辭既體現了中國文化的博大精深,又非常準確地把中央高層的意圖表達出來了。

從年初非常明確、措辭嚴厲的“堅決抑制房價過快上漲”,到這次中央經濟工作會議的提法是“促進房價合理回歸”,這個“房價合理回歸”非常耐人尋味,是很值得仔細揣摩的。

首先,房價合理回歸并不意味著必定使房價回落。所謂房價合理回歸,粗看似乎意味著要把房價降下來,但實際上并不完全表示這個意思。仔細考量,“促進房價合理回歸”意味著促進房價向房地產產品本身具有的基準價值回歸,其內涵兩層意思:泡沫程度高的城市的房價肯定要使其降下來,向其基準價值軸回落;沒有泡沫的城市和地區的房價可以適當溫和上漲,房價要體現與經濟增長和人民收入增長的同步,這兩個方向都是房價的合理回歸。

中國國家住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹15日在廣州舉行的“觀點2011年度論壇”上表示,堅持房地產調控政策不動搖,就是要繼續抑制投機行為,滿足正常自住的住房需求。在“促進房價合理回歸”上,并不是簡單的要使房價下降。

我認為秦虹的觀點值得采信,采信的理由既基于她的特殊身份,也基于她的專業深度與戰略視野。

在中央政府堅持房地產調控政策不動搖的前提下,已經逐步顯現的政策效果還會繼續,短期內房地產市場會延續慣性下行的趨勢。泡沫程度大的城市的房價合理下行回歸,這是肯定的。

但從全國范圍看,欠發達地區以及眾多的不發達的三四線城市,隨著城鎮化程度繼續推進、經濟持續發展和居民收入提高等因素的作用,房價仍有合理上行空間。

其次,對房地產調控政策的表述,從措辭異常明確到措辭特別“模糊”,究竟其背后的隱義是什么呢?這不是文字游戲,我認為其內涵了中國未來房地產政策的走勢,在堅持房地產調控不放松的前提下,2012年調控的主基調預計不會有更嚴厲的調控政策出臺,會延續2011年的調控政策。2012年的調控政策的一個最大特征可能是時點預調、區域微調,信貸政策是差別化扶控,充分利用市場手段而非行政手段。

因采用房地產政策的區域微調和房地產信貸政策的差別化扶控,既能促進房價回歸到其合理的價值內核和民生內核基準線,讓房價水平維持在社會大眾可承受的范圍內,促進房價收入比越來越合理,同時又讓房價的變化幅度(部分區域的房價溫和上漲)有利于平衡社會各方(政府、企業、銀行、民眾等)的利益關系,有利于經濟結構的漸進式調整,實現中國經濟的軟著陸。

“房價合理回歸”本身就是對調控后中國房地產發展區域性分化、結構性分化的一種異常準確的引導和描述。

其三,在中國新的替代性經濟支柱產業完全樹立起來之前,房地產業作為中國經濟的支柱地位暫時還不可能被完全取代。但未來樓市調控預期已經明確,中國房企不應再抱有短期內調控會有所放松的僥幸心理。中國房企應該立足長遠,不要在短期內惡性透支未來發展空間。

政府將促進經濟增長由政策刺激向自主增長有序轉變,以使國民經濟繼續朝著宏觀調控預期方向發展,呈現增長較快、價格趨穩、效益較好、民生改善的良好態勢。這是總的基調。但中國的房地產業因其特殊的產業特征,要去政策刺激還有一段路要走,雖然中國房地產市場的發展空間還將較長時期存在,但因大量保障性住房的建設,房地產業的發展速度和發展結構將不像此前十年。今后的中國房企發展很重要的關鍵就是明確政策預期,走結構轉型之路,今后的中國房地產管理部門的首要職責,就是促進房地產市場健康平穩持續發展。

這不僅是中國房價的合理回歸,也是中國房地產業的合理回歸!

   

 

 

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